วางมัดจำซื้อบ้าน ที่ดิน แล้วอีกฝ่ายผิดสัญญา ริบได้ไหม คืนได้ไหม

วางมัดจำซื้อบ้านหรือที่ดินแล้วผู้ซื้อหรือผู้ขายผิดสัญญา มัดจำถูกริบหรือต้องคืน ต่างจากเบี้ยปรับอย่างไร และสัญญาจะซื้อจะขายต้องทำแบบไหนจึงฟ้องได้ ตาม ป.พ.พ.

การซื้อบ้านหรือที่ดินมักเริ่มจากการตกลงกันก่อน แล้ววางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่ง จากนั้นจึงนัดไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในภายหลัง ปัญหาที่พบบ่อยคือ เมื่อถึงวันนัด ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มาโอน หรือเปลี่ยนใจไม่ซื้อไม่ขาย คำถามที่ตามมาคือ เงินมัดจำจะถูกริบหรือต้องคืน และอีกฝ่ายเรียกร้องอะไรได้บ้าง

บทความนี้อธิบายหลักกฎหมายเรื่องมัดจำ เบี้ยปรับ และรูปแบบของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเข้าใจสิทธิของตนก่อนวางหรือรับมัดจำ

มัดจำคืออะไร มีผลทางกฎหมายอย่างไร

กฎหมายกำหนดว่า เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ให้ถือว่าการให้มัดจำนั้นเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาได้ทำกันขึ้นแล้ว และมัดจำยังเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย (ป.พ.พ. มาตรา 377)

กล่าวอย่างง่าย มัดจำมีสองบทบาท คือ เป็นหลักฐานว่ามีสัญญาเกิดขึ้นจริง และเป็นหลักประกันว่าคู่สัญญาจะทำตามที่ตกลงไว้ มัดจำจึงให้กันในขณะเข้าทำสัญญา ส่วนเงินที่จ่ายภายหลังจากนั้นจะถือเป็นมัดจำหรือเป็นการชำระราคาบางส่วน ตัวบทไม่ได้ระบุไว้ ต้องดูข้อเท็จจริงและข้อความในสัญญาเป็นรายกรณี

สัญญาจะซื้อจะขาย กับ สัญญาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง) การซื้อขายที่โอนกรรมสิทธิ์กันเสร็จเด็ดขาดจึงต้องไปทำที่สำนักงานที่ดิน

ส่วนที่คนทั่วไปทำกันก่อนวันโอน คือ สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นการตกลงว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง กฎหมายกำหนดว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง)

จะเห็นว่า การวางมัดจำ (ซึ่งตัวบทใช้คำว่า วางประจำ) หรือการชำระราคาบางส่วน เป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งที่ทำให้ฟ้องร้องบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ แม้จะยังไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือก็ตาม อย่างไรก็ดี การทำสัญญาเป็นหนังสือที่ระบุราคา วันนัดโอน และการวางมัดจำให้ชัดเจน ย่อมช่วยให้พิสูจน์ข้อตกลงได้ง่ายกว่า

ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา มัดจำถูกริบหรือไม่

ถ้าสัญญาไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น กฎหมายกำหนดผลของมัดจำไว้ดังนี้ (ป.พ.พ. มาตรา 378)

1. ให้ส่งคืน หรือนำมาหักเป็นการชำระราคาบางส่วนเมื่อมีการชำระหนี้ เช่น นำไปหักจากราคาบ้านในวันโอน

2. ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือมีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น

3. ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ

สมมติว่า นาย ก. ตกลงจะซื้อที่ดินจาก นาง ข. และวางมัดจำไว้ ต่อมา นาย ก. ไม่ไปรับโอนและไม่ชำระราคาตามวันนัดโดยไม่มีเหตุอันจะอ้างได้ ตามมาตรา 378 (2) นาง ข. ซึ่งเป็นผู้รับมัดจำมีสิทธิริบมัดจำได้ ถ้าสัญญาไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น

ในเรื่องการเลิกสัญญา ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งอาจกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้น ถ้ายังไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด ก็เลิกสัญญาได้ (ป.พ.พ. มาตรา 387) แต่ถ้าวัตถุประสงค์ของสัญญาจะสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนด ไม่ว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ เมื่อพ้นกำหนดแล้ว อีกฝ่ายเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน (ป.พ.พ. มาตรา 388) การเลิกสัญญาต้องทำด้วยการแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง และเมื่อแสดงเจตนาแล้วจะถอนไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 386)

ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อทำอะไรได้บ้าง

ถ้าผู้ขายซึ่งเป็นฝ่ายรับมัดจำผิดสัญญา เช่น ไม่ไปโอนที่ดินตามนัด หรือนำที่ดินไปขายให้คนอื่น ผู้ซื้อมีทางเลือกตามกฎหมายดังนี้

1. เรียกให้คืนมัดจำ ตามมาตรา 378 (3) ถ้าสัญญาไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น

2. ฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ได้ เว้นแต่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ทำได้ และถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นการให้ทำนิติกรรม ศาลอาจสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 213) โดยไม่ตัดสิทธิเรียกค่าเสียหาย

3. เลิกสัญญาและให้กลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนให้บวกดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ และการเลิกสัญญาไม่กระทบสิทธิเรียกค่าเสียหาย (ป.พ.พ. มาตรา 391)

4. เรียกค่าสินไหมทดแทน เมื่อลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ให้ต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ เจ้าหนี้เรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นได้ (ป.พ.พ. มาตรา 215) ส่วนจะได้ค่าเสียหายเท่าใด ต้องพิสูจน์ความเสียหายตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

มีความเชื่อกันว่า ถ้าผู้ขายผิดสัญญาต้องคืนมัดจำเป็นสองเท่า เรื่องนี้ตัวบทไม่ได้กำหนดไว้ มาตรา 378 (3) กำหนดเพียงให้ส่งคืนมัดจำ แต่เนื่องจากมาตรา 378 ใช้บังคับเมื่อไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ถ้าสัญญาเขียนไว้เป็นอย่างอื่นก็ต้องพิจารณาข้อตกลงนั้นประกอบ

มัดจำ กับ เบี้ยปรับ ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน

เบี้ยปรับ คือ เงินจำนวนหนึ่งที่ลูกหนี้สัญญาว่าจะใช้ให้เจ้าหนี้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เมื่อลูกหนี้ผิดนัดก็ให้ริบเบี้ยปรับ (ป.พ.พ. มาตรา 379) ข้อแตกต่างสำคัญคือ มัดจำเป็นสิ่งที่ส่งมอบให้กันแล้วตั้งแต่ตอนเข้าทำสัญญา ส่วนเบี้ยปรับเป็นคำสัญญาว่าจะจ่ายเมื่อผิดสัญญา

กฎหมายแยกผลของเบี้ยปรับไว้เป็นสองกรณี

1. เบี้ยปรับเพราะไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ก็ได้ แต่เมื่อแสดงต่อลูกหนี้ว่าจะเรียกเอาเบี้ยปรับแล้ว ก็ขาดสิทธิเรียกให้ชำระหนี้อีก และถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทน จะเรียกเบี้ยปรับเป็นจำนวนขั้นต่ำของค่าเสียหาย และพิสูจน์ค่าเสียหายที่มากกว่านั้นได้ (ป.พ.พ. มาตรา 380)

2. เบี้ยปรับเพราะชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร เช่น ไม่ชำระตรงเวลา เจ้าหนี้เรียกได้ทั้งให้ชำระหนี้และเรียกเบี้ยปรับด้วย แต่ถ้าเจ้าหนี้ยอมรับชำระหนี้แล้ว จะเรียกเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อได้บอกสงวนสิทธิไว้ในเวลารับชำระหนี้ (ป.พ.พ. มาตรา 381)

ถ้ามัดจำหรือเบี้ยปรับสูงเกินไป ศาลลดได้หรือไม่

สำหรับเบี้ยปรับ ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ โดยพิเคราะห์ทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่เฉพาะทางทรัพย์สิน แต่เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับไปแล้ว สิทธิขอลดเป็นอันขาดไป (ป.พ.พ. มาตรา 383)

สำหรับมัดจำ พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 กำหนดว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่ต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ (พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มาตรา 7) ส่วนจำนวนเท่าใดจึงถือว่าสูงเกินส่วน ตัวบทไม่ได้ระบุไว้ ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี

ข้อควรรู้ก่อนวางหรือรับมัดจำ

1. ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ ระบุตัวทรัพย์ เลขโฉนด ราคา จำนวนมัดจำ วันนัดโอน และลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ซึ่งสอดคล้องกับหลักฐานที่มาตรา 456 วรรคสองกำหนด

2. ระบุให้ชัดว่าเงินที่จ่ายเป็นมัดจำ และจะหักเป็นราคาในวันโอนหรือไม่ เพราะมาตรา 378 ใช้บังคับเมื่อไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น

3. ตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนไว้ล่วงหน้า หากไม่ได้ตกลงกัน กฎหมายกำหนดให้ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย (ป.พ.พ. มาตรา 457)

4. เก็บหลักฐานการชำระเงิน เช่น ใบรับเงินหรือหลักฐานการโอนเงิน และหลักฐานการนัดหมายหรือการบอกกล่าวระหว่างกัน

สรุป

มัดจำเป็นทั้งหลักฐานว่ามีสัญญาและเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ถ้าไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ฝ่ายผู้วางมัดจำที่ผิดสัญญาจะถูกริบมัดจำ ส่วนถ้าฝ่ายผู้รับมัดจำผิดสัญญาต้องคืนมัดจำ และอีกฝ่ายยังอาจฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา เลิกสัญญา หรือเรียกค่าเสียหายได้ตามกฎหมาย การซื้อขายบ้านหรือที่ดินจะสมบูรณ์ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้ามัดจำหรือเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงได้ ผลของแต่ละกรณีขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญาและพยานหลักฐาน

หากคุณกำลังจะวางมัดจำซื้อบ้านหรือที่ดิน หรือมีข้อพิพาทเรื่องมัดจำกับคู่สัญญา สามารถปรึกษาทนายความผ่าน Lawslane เพื่อให้ช่วยตรวจสัญญาและอธิบายสิทธิในกรณีของคุณได้